کاهش قیمت مسکن در کدام مناطق تهران محتمل است؟ / هجوم سفته بازان به مناطق شمالی تهران

مرکز آمار هفته گذشته در گزارشی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران در خرداد ماه امسال  را ۴۱٬۴۰۸٬۸۰۰ تومان اعلام کرد. عددی که نشان می‌دهد قیمت مسکن در پایتخت کشور نسبت به ابتدای سال ۱۳۹۶ افزایش ۹.۱ برابری را داشته است. در گزارشی که قبلا منتشر شد به بررسی این موضوع پرداختیم که آیا این افزایش قیمت به حباب قیمتی انجامیده است یا خیر؟

حالا در این گزارش سعی خواهیم کرد به بعد دیگری از بازار مسکن در شهر تهران بپردازیم. تهران شامل ۲۲ منطقه است که این مناطق به لحاظ ساختاری و بافت مسکونی تفاوت محسوسی دارند. همین تفاوت ها منجر شده که تقاضای مسکن در این مناطق متفاوت باشد. به عنوان مثال تقاضای سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌های بالا غالباً به سمت مناطقی همانند منطقه یک حرکت می‌کنند و برخی مناطق که واحدهای کوچک متراژ را در خود جای داده است معمولاً هدف تقاضای مصرفی و یا تقاضاهای سرمایه گذاری سرمایه‌های کوچک هستند.

بر اساس این تفاوت، هدف نگارنده در گزارش حاضر این است که آیا تفاوت ماهیت تقاضا در مناطق تهران، منجر به شکل گیری حباب قیمت در برخی مناطق شهر تهران شده است یا خیر؟

همانند گزارش قبلی از دو ابزار تحلیلی استفاده می‌کنیم. نسبت قیمت به درآمد و قیمت دلاری. همچنین داده های مورد استفاده اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار است که به صورت فصلی منتشر می‌شود. بازه زمانی داده های بکار رفته از بهار سال ۱۳۸۸ تا تابستان سال گذشته می‌باشد. ( دلیل به روز نبودن داده‌ها، عدم انتشار قیمت مربوط مناطق توسط مرکز آمار می‌باشد)

منطقه یک بیش‌ترین افزایش و منطقه هشت کم‌ترین افزایش قیمت را تجربه کرد

در گام نخست تغییرات قیمتی آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به تفکیک مناطق را در نظر می‌گیریم. میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در حد فاصل بهار ۱۳۹۶ تا تابستان ۱۴۰۰ افزایش ۶۳۳ درصدی داشته است. در این میان منطقه یک با ۷۵۱ درصد افزایش قیمت از این حیث نسبت به سایر مناطق، بالاترین مقدار است. در انتهای این طیف منطقه ۸ قرار دارد. آپارتمان‌های مسکونی این منطقه از تهران در این بازه زمانی ۵۱۳ درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهند.

اکنون به موضوع اصلی گزارش وارد می‌شویم؛ در کدام یک از مناطق شهر تهران در سیکل تورمی مسکن که از سال ۱۳۹۷ آغاز شده به نظر می‌رسد حباب قیمتی در آن شکل گرفته است.

مسکن در همه مناطق تهران حباب دارد اما ...

ابتدا به بررسی نسبت قیمت به اجاره (P/R) می‌اندازیم. این نسبت بیان می‌کند که قیمت هر متر مربع آپارتمان چه نسبتی از اجاره بهای سالانه آن می شود. در صورتی که این نسبت تفاوت معناداری از روند بلندمدت خود داشته باشد، نمودی از حباب منفی یا مثبت در قیمت و یا اجاره بها در نظر گرفته می‌شود.

در تابستان سال گذشته نسبت قیمت به اجاره در شهر تهران برابر با ۳۲ واحد بوده است. میانگین این نسبت در دوره زمانی بهار ۱۳۸۸ تا زمستان ۱۳۹۶ ( یعنی پیش از آغاز سیکل تورمی مسکن)‌ برابر با ۱۷ واحد بوده است. از میان مناطق شهر تهران،‌منطقه ۳ با نسبت قیمت به اجاره ۴۱ واحدی بیش‌ترین نسبت را در میان مناطق ۲۲ گانه داشته است این در حالی است که میانگین این نسبت در بازه زمانی بهار ۱۳۸۸ تا زمستان ۱۳۹۶ در این منطقه برابر با ۱۹ واحد می‎‌باشد. در انتهای این طیف منطقه ۱۰ قرار دارد. میانگین نسبت قیمت به اجاره در این منطقه در بازه زمانی بهار ۱۳۸۸ تا زمستان ۱۳۹۶ برابر با ۱۴ واحد بوده که در تابستان ۱۴۰۰ این عدد به ۲۳ واحد افزایش یافته است.

شاید این نمودار تصویر روشنی از نسبت قیمت به اجاره به خواننده منتقل نکند. برای آنکه درک تغییرات این نسبت قابل فهم شود، در نمودار بعدی، معیار قیمت به اجاره در تابستان ۱۴۰۰ نسبت به میانگین این معیار در بازه زمانی بهار ۱۳۸۸ تا زمستان ۱۳۹۶ به تصویر کشیده شده است.

چند نکته از نمودار بالا قابل فهم می‌باشد؛ اولاً معیار قیمت به اجاره در تمام مناطق شهر تهران در تابستان ۱۴۰۰ نسبت به میانگین خود افزایش قابل توجهی داشتند. همچنین در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۳ با ۲.۲ بیش‌ترین تفاوت را نسبت میانگین خود داشته است. در انتهای طیف منطقه ۱۰ قرار دارد که با ۱.۶ برابر، کم‌ترین تفاوت را نسبت به میانگین خود نشان می‌دهد.

حباب قیمت یا اجاره بها؛ مسئله این است

در نگاه اول اینگونه قابل استنباط است که بر اساس معیار قیمت به اجاره شاهد حباب در تمامی مناطق هستیم که این حباب در منطقه ۳ بیش‌ترین میزان را دارد و منطقه ۱۰ کم‌ترین حباب را ثبت کرده است. اما باید توجه داشت که همانگونه که در گزارش قبلی اشاره شد، افزایش نسبت قیمت به اجاره از دو منظر قابل تفسیر است. تفسیر اول ناظر به حباب مثبت قیمت مسکن است؛ در این تفسیر،‌ قیمت مسکن بیش از حد افزایش یافته و در این صورت، سناریو محتمل کاهش قیمت مسکن در بازه زمانی آینده است. تفسیر دوم، ناظر به حباب منفی در اجاره بها است؛ در این تفسیر قیمت مسکن بر اساس متغیرهای اقتصادی رشد کرده اما اجاره بها به دلیل کشش پایین‌تر، از رشد قیمتی عقب مانده و احتمالا در بازه زمانی آینده، رشد اجاره بها از رشد قیمت مسکن و تورم عمومی پیشی خواهد گرفت.

قیمت دلاری مسکن؛ همه مناطق حباب ندارد

برای آنکه از میان این دو سناریو متوجه شویم کدام یک از احتمال وقوع بالاتری برخوردار می‌باشد، به سراغ معیار دوم یعنی قیمت دلاری مسکن می‌رویم. این شاخص همانگونه که از اسمش مشخص است، قیمت هر مترمربع را بر اساس دلار بیان می‌کند، همانند نسبت قیمت به اجاره، چنانچه تفاوت معناداری از میانگین بلندمدت خود داشته باشد به عنوان حباب مثبت یا منفی قیمت مسکن تلقی می‌شود. بر اساس این معیار، منطقه یک در تابستان ۱۴۰۰ با ثبت قیمت ۲٬۹۸۳ دلاری به ازای هر مترمربع از این حیث بالاترین ارزش دلاری را میان مناطق شهر تهران داشته است. در انتهای این طیف منطقه ۱۸ قرار دارد که ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان این منطقه در تابستان سال گذشته ۵۸۲ دلار بوده‌است.

اما برای آنکه با توجه به هدف گزارش تصویر بهتری از این داده‌ها بدست بیاوریم، نیاز به نمودار دیگری داریم. شاید نمودار انحراف قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران نسبت به میانگین بلندمدت بتواند تصویر بهتری را به ما ارائه دهد.

همانگونه که از نمودار فوق قابل استنباط است؛ قیمت دلاری آپارتمان در منطقه یک با انحراف ۲۲.۴ درصدی نسبت به میانگین بلندمدت بیش‌ترین حباب قیمتی را در میان مناطق شهر تهران ثبت کرده است. منطقه یک از این حیث در رده دوم قرار دارد؛ انحراف قیمت دلاری آپارتمان در این منطقه نسبت به میانگین بلندمدت، ۱۹ درصد برآورد شده است منطقه ۳ هم با انحراف ۱۲.۸ درصدی در رده سوم قرار دارد.

در آن سوی طیف، منطقه ۱۸ می‌باشد؛ قیمت دلاری آپارتمان در این منطقه در تابستان سال گذشته انحراف منفی ۱۰.۲ درصدی را نسبت به میانگین بلندمدت خود دارد. منطقه ۱۵ نیز از مناطقی است که بر اساس داده های تابستان سال گذشته، با حباب منفی قیمت مسکن روبرو بوده است. قیمت دلاری آپارتمان در این منطقه انحراف ۸.۸- درصدی را نسبت به میانگین بلندمدت خود در تابستان سال گذشته نشان می‌دهد.

تقاضای سوداگری و حباب قیمت در مناطق بالای شهر!

 بر اساس یافته‌های این گزارش هر چند که معیار قیمت به اجاره، وجود حباب قیمتی را در تمام مناطق شهر تهران نتیجه می‌دهد اما وقتی که معیار قیمت دلاری را به عنوان یک ابزار تحلیلی مکمل در نظر می‌گیریم نتایج متفاوتی بدست می‌آید.

آنچه از نتایج این گزارش به نظر می‌رسد، در مناطقی شاهد حباب قیمتی مسکن هستیم که غالباً خانه‌های لوکس و بزرگ متراژ‌ را در خود جای داده‌است. خانه‌هایی که غالباً هدف پول‌های سفته بازی بزرگ است. در نقطه مقابل مناطقی که عموماً خانه‌های کوچک متراژ را در خود جای داده و بسیاری از تقاضاهای مصرفی به این مناطق سراریز شده نه تنها حباب مثبت را تجربه نمی‌کنند که حتی با حباب منفی هم همراه هستند.

شاید یکی از نتایج گزارش حاضر، این مسئله باشد که در کنار تمامی مشکلات ساختاری، تقاضا سوداگرانه یکی از عوامل مهم در تشدید سیکل تورمی مسکن باشد.